Ogni immobile, per essere realizzato, deve essere autorizzato da un procedimento dell’amministrazione comunale chiamato titolo abilitativo. La normativa di riferimento è il TUE (Testo Unico dell’Edilizia di cui al DPR 380/01).
La corrispondenza tra il progetto depositato al comune da un tecnico abilitato e lo stato di fatto dimostra la regolarità urbanistica (detta anche regolarità edilizia). Per verificare se un immobile è dotato della conformità urbanistica bisogna confrontare lo stato di fatto con il progetto depositato negli archivi comunali.
L’edificio potrebbe essere stato modificato o realizzato in maniera difforme al progetto presentato al comune. In questo caso non è possibile rilasciare la conformità urbanistica.
Differenza tra conformità urbanistica e catastale.
Spesso la regolarità catastale e quella edilizia vengono confuse.
Per conformità catastale si intende la corrispondenza tra lo stato di fatto ed i dati catastali. Il catasto (Agenzia del Territorio) è un ufficio statale che ha una funzione prettamente fiscale. Non è “probatorio” e non dimostra alcunché rispetto alla regolarità edilizia dell’immobile. Paradossalmente possono esistere immobile abusivi ma accatastati.
Per conformità urbanistica si intende la corrispondenza tra lo stato di fatto ed il titolo abilitativo con cui il Comune (ente competente in materia edilizia) ha autorizzato la realizzazione dell’immobile. Questa è la regolarità “più importante” che va verificata in sede di rogito o prima di interventi di “ristrutturazione”.
Ciò che permette di verificare la presenza o meno di un abuso edilizio non è mai il catasto ma solo il titolo abilitativo al comune.
- L’indagine
La conformità urbanistica ed edilizia dell’edificio è condizione sine qua non per l’accesso alle detrazioni fiscali. Le attività di verifica della conformità urbanistico edilizia consistono:
- Nell’accesso, presso i competenti uffici comunali, agli atti di fabbrica dell’edificio (i documenti presentati contestualmente all’edificazione dell’edificio), mediante specifica richiesta di accesso agli atti, e si prende visione della documentazione quale: domanda di concessione edilizia presentata dal costruttore, concessione edilizia rilasciata dal Comune e relative tavole di progetto quali planimetrie, prospetti, sezioni, ecc (pratica edilizia n.__/anno____). E’ inclusa, se esistente, la verifica del certificato di agibilità/abitabilità del fabbricato, nonché degli eventuali atti predisposti in epoche successive, in caso di altri interventi di modifica del fabbricato.
- Successivamente si effettuano sopralluoghi nelle parti comuni dell’edificio (sottotetto, vani scala, cortili, piano cantinato), nonché in alcuni appartamenti privati.
- Risultati dell’indagine
Dalla consultazione della documentazione e dai successivi sopralluoghi si può prendere atto della rispondenza dello stato di fatto ai progetti depositati in termini di:
-superficie coperta e lorda;
-altezze massime;
-volumetrie;
-traslazione e destinazione d’uso;
-divisioni interne delle parti private e comuni;
-numero, forma e dimensione delle aperture verso l’esterno;
-formazione di tettoie non previste;
– eventuali logge chiuse da infissi.